Как определить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Деловые и офисные центры являются средоточием бизнеса в Москве, олицетворением ее коммерческой деятельности. Владельцы бизнес-центров хотят быть уверены в рентабельности своего дела, и не последнюю роль в этом играет размер налогов, которыми облагается имущество подобных организаций. 

С 1 января 2015 года налог на имущество организаций, рассчитанный по кадастровой стоимости, обязаны платить и административно-деловые центры. По каким признакам отнести объект недвижимости к бизнес- центрам? Ответ на этот вопрос дает статья 378.2 Налогового кодекса РФ. Административно-деловой центр – это отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и отвечающее хотя бы одному из следующих требований

• вид разрешенного использования земли предусматривает расположение офисов, зданий коммерческого, административного и делового назначения;
• здание предназначено и (или) фактически используется для целей делового, коммерческого, административного назначения.

Однако, назначение нежилого здания необходимо правильно определить: если более 20%  от общей площади занято офисами и сопутствующими помещениями (парковки, конференц-залы, канцелярии, приемные), в этом случае объект недвижимости признается бизнес-центром.

Независимо от применяемой системы налогообложения, налогом, рассчитанным исходя из кадастровой стоимости,  облагается недвижимость, которая отвечает следующим требованиям:

• объект недвижимости принадлежит организации на праве собственности;
• объект недвижимости состоит на балансе предприятия в разделе «Основные средства»;
• объект включен в перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости, данный перечень утверждается на уровне субъекта РФ и публикуется в сети Интернет;
• кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на 1 января текущего года.

Законом города Москвы от 18 ноября 2015 года № 60, установлено, что налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, и приняты следующие размеры ставок налога:

• 1,3% в 2016 году;
• 1,4% в 2017 году;
• 1,5% в 2018 году.

Кроме того, с 2017 года будет значительно уменьшена площадь нежилых помещений, облагаемых по кадастровой стоимости: с трех тысяч квадратных метров до одной тысячи.

С 2017 года налогом будут облагаться нежилые помещения площадью свыше 3 тысяч кв. м, расположенные в многоквартирных жилых домах и используемые для офисов, административных и коммерческих целей.

Таким образом,  увеличение налогового бремени касается и собственников крупных бизнес-центров, и владельцев небольших офисов.

Поэтому снижение налоговой базы – то есть кадастровой стоимости объекта недвижимости – является первостепенной задачей для грамотных бизнесменов.

Как определить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости быстрее и проще всего на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/ в разделе «Электронные услуги и сервисы». Перейдя на вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости online» и введя кадастровый номер участка, либо его адрес, вы получите информацию о ее стоимости. 

Кадастровая стоимость, как правило, приближена к рыночной, но часто случается, что она является завышенной.

На каком основании определяется кадастровая стоимость нежилых помещений

Правовые акты, определяющие размер кадастровой стоимости нежилых помещений для целей налогообложения следующие:

• статья 402 Налогового Кодекса РФ;
• федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно Федеральному закону об оценочной деятельности, проводится государственная оценка стоимости объектов недвижимости специалистами органа, занимающегося государственной кадастровой оценкой, с последующим внесением сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Общегородская государственная кадастровая  оценка объектов недвижимости была проведена в Москве в середине 2016 года, после которой данные о кадастровой стоимости всех объектов недвижимости были занесены в Государственный кадастр РФ.

Однако, как показывает практика, зачастую кадастровая стоимость нежилых зданий и помещений не имеет ничего общего с рыночной и является завышенной. Кроме имущества, использующегося для административных целей, в собственности бизнес-центра имеется прочее имущество, налоговую базу для которого необходимо определять отдельно, что не учитывается при массовой государственной оценке и, приводит к ощутимому завышению кадастровой стоимости.

Что делать, если завышена кадастровая стоимость объекта недвижимости

При  формальном, заочном подходе к определению характеристик объектов недвижимости, во время государственного установления кадастровой стоимости, допускаются следующие ошибки:

• неверное использование сведений об объекте недвижимости, используемых оценщиком, и повлиявших на его стоимость. Это может быть месторасположение, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, либо нахождение объекта недвижимости в особых зонах;
• при расчете стоимости не учтено состояние объектов, неправильно использованы данные при  расчете кадастровой стоимости, в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, указанные ошибочные сведения.

Завышенную, по сравнению с рыночной, кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить двумя способами:

1. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Комиссия Росреестра): срок рассмотрения один месяц, в случае принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости, вносятся изменения в данные Росрестра в течение 10 рабочих дней.
2. Суд: жалобу следует подавать в суд субъекта Российской Федерации, срок рассмотрения не более двух месяцев, а в случае положительного решения, расчет налога на недвижимость будет произведен с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании стоимости объекта недвижимости.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок рассмотрения заявления в Комиссии Росреестра, что удлиняет процесс оспаривания кадастровой стоимости.

С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗС «О кадастровой оценке», в котором полномочия по проведению оценки кадастровой стоимости и рассмотрения ошибок передаются исполнительным органам власти субъектов РФ, что усложняет процедуру оспаривания кадастровой стоимости, хоть и предусматривает возможность исправления ошибок в кадастровой стоимости на стадии ее утверждения.

Все доказательства о наличии ошибок при оценке и сведения о настоящей рыночной стоимости объекта недвижимости придется собирать самостоятельно его владельцу, а список документов довольно обширен:

• копии свидетельств на право собственности, заверенные нотариусом;
• кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости;
• отчет о рыночной оценке или иной документ, в котором подтверждена ошибочная стоимость объекта недвижимости;
• экспертное заключение оценщика, состоящего в СРО;
• прочие технические документы.

Экспертная оценка объектов недвижимости и подготовка отчета о рыночной стоимости сама по себе является сложной процедурой и таит в себе опасность следующих недочетов: ошибочная дата подготовки отчета о рыночной стоимости, отсутствие стандартов при оценке, неполные сведения об оценщике, а также снижение кадастровой стоимости, которая не установлена в качестве налоговой базы для расчета налога.

При экспертной оценке рыночной стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать многие аспекты:

• информация о величине арендной платы на помещения в похожих бизнес-центрах;
• цены сделок, цены спроса и предложения на объекты недвижимости, опубликованные в официальных СМИ и на официальных сайтах организаций, занимающихся предоставлением услуг по недвижимости;
• сведения о рыночной стоимости объектов недвижимости, размещенные в отчетах об оценке;
• утвержденные индексы и коэффициенты, применяемые при оценке рыночной стоимости бизнес-центра.

Кроме того, не следует забывать, что не только здания являются объектами собственности, но и земельные участки, на которых они расположены. Участки облагаются земельным налогом, который тоже рассчитывается по кадастровой стоимости, и которую так же необходимо и проверять и, при необходимости, снижать.

Исходя из всего вышеизложенного, становится ясно, что процедура оспаривания кадастровой стоимости является трудоемкой, имеющей острые углы и не всегда по силам даже опытному юристу. При этом снижение стоимости объектов недвижимости является насущной необходимостью для собственника административно-делового здания, ведь необходимо искать все допустимые пути сокращения налогов.

Как правильно выбрать организацию по оспариванию кадастровой стоимости

Надежных организаций, занимающихся оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, на рынке Москвы не так уж много. Есть несколько основных показателей, по которым следует выбирать фирму, которой Вы доверите представление Ваших интересов в суде или Комиссии Росреестра:

• наличие собственного сайта с максимальным объемом информации: контактная информация, подробный адрес, перечень услуг;
• наличие в штате организации квалифицированных специалистов с соответствующим образованием;
• обязательное указание сроков прохождения процедуры оспаривания – здесь не стоит покупаться на нереально короткие сроки, потому что все процессы по документообороту имеют четкий регламент, и указание на почти моментальную процедуру оспаривания кадастровой стоимости говорит о некомпетентности данной фирмы.

Результаты оспаривания кадастровой стоимости в организациях различного уровня

 Величина снижения кадастровой стоимости

По имеющейся статистике, в Комиссии Росреестра в среднем достигается снижение кадастровой стоимости на 30%, в суде – не более 45%. При обращении в специализированную организацию

процент снижения кадастровой стоимости около 70%, вне зависимости от инстанции рассмотрения дела, а вероятность положительного рассмотрения - велика и близка к 100%.

Показательным является пример ООО «Инвестстрой»: в ноябре 2015 года предприятие доказало превышение кадастровой стоимости своего объекта недвижимости, расположенного в городском поселке Дмитров Московской области, и добилось установления ее величины на уровне рыночной. Интересы предприятия представляла в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости специализированная организация.

ООО «Инвестстрой»

Таким образом, на сегодняшний день имеет смысл оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, чтобы получить снижение налога сегодня и значительную экономию средств в перспективе, и доверить это необходимо квалифицированным профессионалам.