Как определить кадастровую стоимость объекта нежилой недвижимости

Наша цель - предложение широкого спектра юридических услуг с высоким качеством обслуживания.

Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Собственники нежилых зданий и помещений являются плательщиками налога на имущество, данные положения утверждены статьями 375, 390 и 402 Налогового кодекса РФ.
Согласно Закону города Москвы от 18 ноября 2015 года № 60, налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, помещения, сооружения.
Хоть Законом № 60 и была снижена величина ставки налога на имущество организаций, по сравнению с 2015 годом,  но предусмотрено ежегодное повышение в следующих размерах:

  • 1,3% в 2016 году;
  • 1,4% в 2017 году;
  • 1,5% в 2018 году.

С 2017 года будет значительно уменьшена площадь нежилых помещений, облагаемых по кадастровой стоимости: с трех тысяч квадратных метров до одной тысячи. Кроме того, налогом будут облагаться нежилые помещения площадью свыше 3 тысяч кв. м, расположенные в многоквартирных жилых домах и используемые для офисов, торговли, общественного питания или бытового обслуживания.

Налоговая нагрузка, таким образом,  не становится легче, а напротив, несет владельцам нежилых помещений потребность в ее снижении. Поэтому снижение налоговой базы – то есть кадастровой стоимости объекта недвижимости – является первоочередной задачей для всех предприятий и организаций.

    Как определить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости быстрее и проще всего на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/ в разделе «Электронные услуги и сервисы». Перейдя на вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости online» и введя кадастровый номер участка, либо его адрес, вы получите информацию о ее стоимости.

услуги.png

Кадастровая стоимость, как правило, приближена к рыночной, но часто случается, что она является завышенной.

На каком основании определяется кадастровая стоимость нежилых помещений

Правовые акты, определяющие размер кадастровой стоимости нежилых помещений для целей налогообложения следующие:

  • статья 402 Налогового Кодекса РФ;
  • федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно Федеральному закону об оценочной деятельности, проводится государственная оценка стоимости объектов недвижимости специалистами органа, занимающегося государственной кадастровой оценкой, с последующим внесением сведений в Государственный кадастр недвижимости.
Общегородская государственная кадастровая  оценка объектов недвижимости была проведена в Москве в середине 2016 года, после которой данные о кадастровой стоимости всех объектов недвижимости были занесены в Государственный кадастр РФ.
Однако, как показывает практика, зачастую кадастровая стоимость нежилых зданий и помещений не имеет ничего общего с рыночной и является завышенной. Что же влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости?

  • расположение объекта относительно черты города или в городе, близость промышленных объектов, автомагистралей;
  • наличие коммуникаций и инженерных сетей;
  • аварийное состояние объекта недвижимости.

 

003.jpg   

Собственники зданий и помещений, конечно, знают обо всех особенностях своей недвижимости, но знают ли об этом в организации, проводившей государственную оценку?

    

Что делать, если завышена кадастровая стоимость объекта недвижимости

При  формальном, заочном подходе к определению характеристик объектов недвижимости, во время государственного установления кадастровой стоимости, допускаются следующие ошибки:  

  • неверное использование сведений об объекте недвижимости, используемых оценщиком, и повлиявших на его стоимость. Это может быть месторасположение, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, либо нахождение объекта недвижимости в особых зонах: водоохранных, санитарно-защитных и т.д.;
  • при расчете стоимости не учтено состояние объектов, неправильно использованы данные при  расчете кадастровой стоимости, в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, указанные ошибочные сведения.

Завышенную, по сравнению с рыночной, кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить двумя способами:

  1. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Комиссия Росреестра): срок рассмотрения один месяц, в случае принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости, вносятся изменения в данные Росрестра в течение 10 рабочих дней.
  2. Суд: жалобу следует подавать в суд субъекта Российской Федерации, срок рассмотрения не более двух месяцев, а в случае положительного решения, расчет налога на недвижимость будет произведен с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании стоимости объекта недвижимости.
   
004.jpg   

Следует отметить, что если собственником объекта недвижимости является физическое лицо, то он имеет право воспользоваться одним из указанных выше способов для оспаривания кадастровой стоимости. Если же здание или помещение принадлежит организациям, то для них предусмотрен обязательный досудебный порядок рассмотрения заявления в Комиссии Росреестра, что удлиняет процесс оспаривания кадастровой стоимости.

Все доказательства о наличии ошибок при оценке и сведения о настоящей рыночной стоимости объекта недвижимости придется собирать самостоятельно его владельцу, а список документов довольно обширен:

  • копии свидетельств на право собственности, заверенные нотариусом;
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости;
  • отчет о рыночной оценке или иной документ, в котором подтверждена ошибочная стоимость объекта недвижимости;
  • экспертное заключение оценщика, состоящего в СРО;
  • прочие технические документы.

Экспертная оценка объектов недвижимости и подготовка отчета о рыночной стоимости сама по себе является довольно щепетильной процедурой и таит в себе опасность допустить следующие ошибки: неправильная дата подготовки отчета о рыночной стоимости, неиспользование стандартов при оценке, неполные сведения об оценщике, а также оспаривание кадастровой стоимости, которая не установлена в качестве налоговой базы для расчета налога.
Поэтому  процент выигрышных дел по оспариванию кадастровой стоимости при самостоятельном обращении крайне невелик и составляет около 50%.

Статистика рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде

005.png

Как видно из диаграммы, в суде удовлетворяют чуть больше половины исков об оспаривании кадастровой стоимости, а по значительному количеству дел решения еще не приняты.

Статистика расмотрения дел в Комиссии Росреестра

006.png

Процент выигрышных дел в Комиссии Росреестра чуть выше, чем в судах, но с 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗС «О кадастровой оценке», в котором полномочия по проведению оценки кадастровой стоимости и рассмотрения ошибок передаются исполнительным органам власти субъектов РФ, что усложняет процедуру оспаривания кадастровой стоимости, хоть и предусматривает возможность исправления ошибок в кадастровой стоимости на стадии ее утверждения.

 

Таким образом, процедура оспаривания кадастровой стоимости является сложной, имеющей множество коллизий и не всегда по плечу даже опытному юристу. При этом снижение стоимости объектов недвижимости является насущной необходимостью для предприятия, ведь налоговая нагрузка велика и нужно использовать все допустимые пути ее снижения.

Обращение в организацию,  специализирующуюся на оспаривании кадастровой стоимости, в конечном итоге принесет ощутимую выгоду лицам и предприятиям, являющимся плательщиками налога на имущество.

 

007.jpg   

По выигранным делам уже существует статистика, которая гласит, что снижение кадастровой стоимости через суд составляет в среднем 45%, в Комиссии Росреестра – 30%, а при обращении в специализированную организацию, величина оспоренной кадастровой стоимости снижается на 60-70% и более.

Как правильно выбрать организацию по оспариванию кадастровой стоимости

Надежных организаций, занимающихся оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, на рынке Москвы не так уж много. Есть несколько основных показателей, по которым следует выбирать фирму, которой Вы доверите представление Ваших интересов в суде или Комиссии Росреестра:

  • наличие собственного сайта с максимальным объемом информации: контактная информация, подробный адрес, перечень услуг;
  • наличие в штате организации квалифицированных специалистов с соответствующим образованием;
  • обязательное указание сроков прохождения процедуры оспаривания – здесь не стоит покупаться на нереально короткие сроки, потому что все процессы по документообороту имеют четкий регламент, и указание на почти моментальную процедуру оспаривания кадастровой стоимости говорит о некомпетентности данной фирмы.

Если сделан правильный выбор, то специалисты фирмы возьмут все Ваши хлопоты на себя и в конечном итоге выиграют дело по оспариванию кадастровой стоимости, что приведет к значительному снижению налога на недвижимость и полностью оправдает затраты на услуги специализированной организации. Кроме снижения налога, в большинстве случаев возможен перерасчет переплаты налога.
Таким образом, на сегодняшний день имеет смысл оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, чтобы получить снижение налога сегодня и значительную экономию средств в перспективе, и доверить это необходимо квалифицированным профессионалам.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.