Предприятия и заводы всегда будут являться основой экономики страны. Владельцы крупных производственных объектов и собственники малых предприятий стремятся к повышению прибыльности своего дела за счет уменьшения прямых и косвенных расходов. Одним из наиболее актуальных путей снижения затрат на производство является уменьшение уплачиваемых предприятием налогов.
Статьями 375, 390 и 402 Налогового кодекса РФ определена налоговая база для расчета на недвижимое имущество организаций, а также для расчета земельного налога.
Налоговые ставки устанавливаются органами власти субъекта Российской федерации. В Москве ставка налога на недвижимость не может превышать 2% - в соответствии с требованиями статьи 380 Налогового Кодекса РФ. Предприятия и заводы имеют в своей собственности самое разнообразное имущество: от объектов социальной инфраструктуры до земельных участков, и здесь важно определить тип и назначение объекта недвижимости, чтобы грамотно рассчитать определяемую по кадастровой стоимости налоговую базу.
Как определить кадастровую стоимость объекта недвижимости
Уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости быстрее и проще всего на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/ в разделе «Электронные услуги и сервисы». Перейдя на вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости online» и введя кадастровый номер участка, либо его адрес, вы получите информацию о ее стоимости.
Кадастровая стоимость, как правило, приближена к рыночной, но часто случается, что она является завышенной.
На каком основании определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости
Правовые акты, определяющие размер кадастровой стоимости нежилых помещений и земельных участков для целей налогообложения следующие:
- Статьи 390 и 402 Налогового Кодекса РФ;
- федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно Федеральному закону об оценочной деятельности, проводится государственная оценка стоимости объектов недвижимости специалистами органа, занимающегося государственной кадастровой оценкой, с последующим внесением сведений в Государственный кадастр недвижимости.
Как правило, такая оценка происходит единовременно и без фактического выезда на объекты недвижимости, то есть без учета экономической ситуации на рынке. Тем не менее, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, обязательно должны учитываться такие факторы как:
- расположение земельных участков относительно черты города, автомагистралей;
- наличие коммуникаций и инженерных сетей;
- имеющиеся на земельных участках постройки и объекты;
- аварийное состояние объектов недвижимости.
Если говорить об имуществе предприятий, здесь крайне важно правильно определить назначение объектов и установить, исходя из какой стоимости определена налоговая база: среднегодовая или кадастровая.
Что делать, если завышена кадастровая стоимость объекта недвижимости
При формальном, заочном подходе к определению характеристик объектов недвижимости, во время государственного установления кадастровой стоимости, допускаются следующие ошибки:
- неверное использование сведений об объекте недвижимости, используемых оценщиком, и повлиявших на его стоимость. Это может быть месторасположение, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, либо нахождение объекта недвижимости в особых зонах: водоохранных, санитарно-защитных и т.д.;
- при расчете стоимости не учтено состояние объектов, неправильно использованы данные при расчете кадастровой стоимости, в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, указанные ошибочные сведения.
Завышенную, по сравнению с рыночной, кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить двумя способами:
- Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Комиссия Росреестра): срок рассмотрения один месяц, в случае принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости, вносятся изменения в данные Росрестра в течение 10 рабочих дней.
- Суд: жалобу следует подавать в суд субъекта Российской Федерации, срок рассмотрения не более двух месяцев, а в случае положительного решения, расчет налога на недвижимость будет произведен с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании стоимости объекта недвижимости.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок рассмотрения заявления в Комиссии Росреестра, что удлиняет процесс оспаривания кадастровой стоимости.
С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗС «О кадастровой оценке», в котором полномочия по проведению оценки кадастровой стоимости и рассмотрения ошибок передаются исполнительным органам власти субъектов РФ, что усложняет процедуру оспаривания кадастровой стоимости, хоть и предусматривает возможность исправления ошибок в кадастровой стоимости на стадии ее утверждения.
Все доказательства о наличии ошибок при оценке и сведения о настоящей рыночной стоимости объекта недвижимости придется собирать самостоятельно его владельцу, а список документов довольно обширен:
- копии свидетельств на право собственности, заверенные нотариусом;
- кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости;
- отчет о рыночной оценке или иной документ, в котором подтверждена ошибочная стоимость объекта недвижимости;
- экспертное заключение оценщика, состоящего в СРО;
- прочие технические документы.
Экспертная оценка объектов недвижимости и подготовка отчета о рыночной стоимости сама по себе является довольно щепетильной процедурой и таит в себе опасность допустить следующие ошибки: неправильная дата подготовки отчета о рыночной стоимости, неиспользование стандартов при оценке, неполные сведения об оценщике, а также оспаривание кадастровой стоимости, которая не установлена в качестве налоговой базы для расчета налога.
Статистика рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде
Статистика рассмотрения дел в Комиссии Росреестра
Обращение в организацию, специализирующуюся на оспаривании кадастровой стоимости, в конечном итоге принесет ощутимую выгоду лицам и предприятиям, являющимся плательщиками налога на имущество.
Величина снижения кадастровой стоимости
процент снижения кадастровой стоимости около 70%, вне зависимости от инстанции рассмотрения дела, а вероятность положительного рассмотрения - велика и близка к 100%.
Как правильно выбрать организацию по оспариванию кадастровой стоимости
Надежных организаций, занимающихся оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, на рынке Москвы не так уж много. Есть несколько основных показателей, по которым следует выбирать фирму, которой Вы доверите представление Ваших интересов в суде или Комиссии Росреестра:
- наличие собственного сайта с максимальным объемом информации: контактная информация, подробный адрес, перечень услуг;
- наличие в штате организации квалифицированных специалистов с соответствующим образованием;
- обязательное указание сроков прохождения процедуры оспаривания – здесь не стоит покупаться на нереально короткие сроки, потому что все процессы по документообороту имеют четкий регламент, и указание на почти моментальную процедуру оспаривания кадастровой стоимости говорит о некомпетентности данной фирмы.
В июле 2014 года ООО «Западно-Сибирский нефтехимический комбинат» уменьшил кадастровую стоимость своего недвижимого имущества (земельный участок) с 1885,9 до 322,9 млн. руб. Снижение кадастровой стоимости и, следовательно, земельного налога составило 83%, и такой эффект был достигнут с помощью фирмы, специализирующейся на оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
ООО «Западно-Сибирский нефтехимический комбинат»
Таким образом, на сегодняшний день имеет смысл оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, чтобы получить снижение налога сегодня и значительную экономию средств в перспективе, и доверить это необходимо квалифицированным профессионалам.