Как определить кадастровую стоимость земельного участка

Наша цель - предложение широкого спектра юридических услуг с высоким качеством обслуживания.

Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Законодательством Российской Федерации определено значительное количество видов земельных участков, которые, в зависимости от их целевого назначения,  могут находиться в государственной, муниципальной или частной собственности.

Вне зависимости от вида собственности, земельные участки являются объектом налогообложения, и их собственники платят земельный налог исходя из кадастровой стоимости – согласно статье 390 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Размер налога на землю устанавливается органом местного самоуправления, в Москве принят Закон города Москвы от 24 ноября 2004 года № 74, который с учетом изменений и поправок, регламентирует следующие размеры земельного налога:

  • 0,025% на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также на дачные участки;
  • 0,1% на земельные участки, занятые автостоянками, многоэтажными гаражами, жилищным фондом или объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального фонда, и на участки, предназначенные для жилищного строительства;
  • 0,3% на земельные участки в пределах города Москвы, используемые для сельскохозяйственного производства и на участки, на которых расположены спортивные объекты и сооружения;
  • 1,5% на все остальные земельные участки.

Как видите, очень многие собственники земли заинтересованы в правильном определении налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка - потому что размер данного налога одинаково существенно влияет как на семейный бюджет дачника, так и на стоимость аренды  для фермера.

Как определить кадастровую стоимость земельного участка

Общегородская государственная кадастровая  оценка объектов недвижимости была проведена в Москве в середине 2016 года.

Уточнить кадастровую стоимость земельного участка быстрее и проще всего на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/ в разделе «Электронные услуги и сервисы». Перейдя на вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости online» и введя кадастровый номер участка, либо его адрес, вы получите информацию о ее стоимости.

01.png

Кадастровая стоимость, как правило, приближена к рыночной, но часто случается, что она является завышенной.

На каком основании определяется кадастровая стоимость земельных участков

Правовые акты, определяющие размер кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения следующие:

  • статьей 390 Налогового Кодекса Рф;
  • федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно Федеральному закону об оценочной деятельности, проводится государственная оценка стоимости объектов недвижимости специалистами органа, занимающегося государственной кадастровой оценкой, с последующим внесением сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Как правило, такая оценка происходит единовременно и без фактического выезда на объекты недвижимости, то есть без учета экономической ситуации на рынке земли. Тем не менее, при определении рыночной стоимости земельного участка, обязательно должны учитываться такие факторы как:

         

  • расположение участка относительно черты города, промышленных объектов, автомагистралей;
  • наличие коммуникаций и инженерных сетей;
  • имеющиеся на участке постройки и объекты;
  • рельеф местности, наличие грунтовых вод, состояние почв.

02.jpg   

Если не принимать во внимание все вышеперечисленные факторы, то кадастровая стоимость земли никак не может быть объективной и, следовательно, неверно определена налоговая база земельного налога.

Что делать, если завышена кадастровая стоимость земельного участка

При  формальном, заочном подходе к определению характеристик объектов недвижимости, во время государственного установления кадастровой стоимости, допускаются следующие ошибки:

  • неверное использование сведений об объекте недвижимости, используемых оценщиком, и повлиявших на его стоимость. Это может быть месторасположение, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, либо нахождение объекта недвижимости в особых зонах: водоохранных, санитарно-защитных и т.д.;
  • при расчете стоимости не учтено состояние объектов, неправильно использованы данные при  расчете кадастровой стоимости, в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, указанные ошибочные сведения.

Завышенную, по сравнению с рыночной, кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить двумя способами:

 

  1. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Комиссия Росреестра): срок рассмотрения один месяц, в случае принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости, вносятся изменения в данные Росрестра в течение 10 рабочих дней.
  2. Суд: жалобу следует подавать в суд субъекта Российской Федерации, срок рассмотрения не более двух месяцев, а в случае положительного решения, расчет налога на недвижимость будет произведен с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании стоимости объекта недвижимости.
   03.jpg   

Следует отметить, что если собственником земельного участка является физическое лицо, то он имеет право воспользоваться одним из указанных выше способов для оспаривания кадастровой стоимости. Если же земля принадлежит организациям, то для них предусмотрен обязательный досудебный порядок рассмотрения заявления в Комиссии Росреестра.

С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗС «О кадастровой оценке», в котором предусмотрена возможность исправления ошибок в кадастровой стоимости на стадии ее утверждения.

 Все доказательства о наличии ошибок при оценке и сведения о настоящей рыночной стоимости земельного участка придется собирать самостоятельно, а список документов довольно обширен:

  • копии свидетельств на право собственности, заверенные нотариусом;
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости;
  • отчет о рыночной оценке или иной документ, в котором подтверждена ошибочная стоимость объекта недвижимости;
  • экспертное заключение оценщика, состоящего в СРО;
  • прочие технические документы.

Экспертная оценка объектов недвижимости и подготовка отчета о рыночной стоимости сама по себе является довольно щепетильной процедурой и таит в себе опасность допустить следующие ошибки: неправильная дата подготовки отчета о рыночной стоимости, неиспользование стандартов при оценке, неполные сведения об оценщике, а также оспаривание кадастровой стоимости, которая не установлена в качестве налоговой базы для расчета налога.
Поэтому  процент выигрышных дел по оспариванию кадастровой стоимости при самостоятельном обращении крайне невелик и составляет не более 50%.
Таким образом, процедура оспаривания кадастровой стоимости является сложной, имеющей множество коллизий и не всегда по плечу даже опытному юристу. При этом снижение стоимости объектов недвижимости является насущной необходимостью для предприятия, ведь налоговая нагрузка велика и нужно использовать все допустимые пути ее снижения.

Некоторые примеры оспаривания кадастровой стоимости

Средняя величина снижения кадастровой стоимости недвижимости с помощью специализированных организаций более 60%.

Например, АО Международный аэропорт Шереметьево оспорил кадастровую стоимость земельного участка в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном органе в Московской области и добился ее снижения с 402,3 миллионов рублей до 94,2 миллионов рублей, т.е. более чем на 76%.

таблица1.png

Не только крупные предприятия нуждаются в оспаривании кадастровой стоимости.
ООО «Г.» снизило кадастровую стоимость своего земельного участка на 60,5% с 372,2 млн. руб. до 147,1 млн. руб., чем значительно облегчило свое налоговое бремя.

таблица 2.png

Это лишь немногочисленные примеры значительного снижения кадастровой стоимости земельных участков, имеются судебные прецеденты, когда в результате оспаривания кадастровой стоимости было достигнуто ее уменьшение в 15 раз.
Обращение в организацию специализирующуюся на оспаривании кадастровой стоимости, в конечном итоге принесет ощутимую выгоду лицам и предприятиям, являющимся плательщиками налога на землю.

Как правильно выбрать организацию по оспариванию кадастровой стоимости

Надежных организаций, занимающихся оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, на рынке Москвы не так уж много. Есть несколько основных показателей, по которым следует выбирать фирму, которой Вы доверите представление Ваших интересов в суде или комиссии Росреестра:

  • наличие собственного сайта с максимальным объемом информации: контактная информация, подробный адрес, перечень услуг;
  • наличие в штате организации квалифицированных специалистов с соответствующим образованием;
  • обязательное указание сроков прохождения процедуры оспаривания – здесь не стоит покупаться на нереально короткие сроки, потому что все процессы по документообороту имеют четкий регламент, и указание на почти моментальную процедуру оспаривания кадастровой стоимости говорит о некомпетентности данной фирмы.

Если сделан правильный выбор, то специалисты фирмы возьмут все Ваши хлопоты на себя и в конечном итоге выиграют дело по оспариванию кадастровой стоимости, что приведет к значительному снижению налога на недвижимость и полностью оправдает затраты на услуги специализированной организации. Кроме снижения налога, в большинстве случаев возможен перерасчет переплаты налога.

Таким образом, на сегодняшний день имеет смысл оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, чтобы получить снижение налога сегодня и значительную экономию средств в перспективе, и доверить это необходимо квалифицированным профессионалам.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.