В Москве этот налог рассчитывается по кадастровой стоимости и имеет следующую градацию ставок:
- 0,1% для объектов недвижимости стоимостью до 10 миллионов рублей;
- 0,15% для объектов недвижимости стоимостью 10-20 миллионов рублей;
- 0,2% для объектов недвижимости стоимостью 20-50 миллионов рублей;
- 0,3% для объектов недвижимости стоимостью 50-300 миллионов рублей;
- 2% для объектов недвижимости стоимостью свыше 300 миллионов рублей.
Как определить кадастровую стоимость жилья
Общегородская государственная кадастровая оценка объектов недвижимости была проведена в Москве в середине 2016 года, и результатом такой работы стали налоговые уведомления, врученные собственникам жилья. Мало кого порадовала величина налога, исчисленная из размера кадастровой стоимости жилья.
Уточнить стоимость своего жилья быстрее и проще всего на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/ в разделе «Электронные услуги и сервисы». Перейдя на вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости online» и введя кадастровый номер своей квартиры, либо ее адрес, вы получите информацию о ее стоимости.
Кадастровая стоимость, как правило, приближена к рыночной, но часто случается, что она является завышенной.
На каком основании определяется кадастровая стоимость жилья
Правовые акты, определяющие размер кадастровой стоимости жилья для целей налогообложения следующие:
- статьи 375, 390 и 402 Налогового Кодекса Рф;
- федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно Федеральному закону об оценочной деятельности, проводится государственная оценка стоимости объектов недвижимости специалистами органа, занимающегося государственной кадастровой оценкой, с последующим внесением сведений в Государственный кадастр недвижимости.
Как правило, такая оценка происходит единовременно, массово и без фактического выезда на объекты недвижимости, то есть без учета особенностей конъюнктуры рынка жилья в том или ином районе. А ведь на рыночную стоимость жилья влияет множество факторов: год постройки дома, удаленность от промышленных объектов и близость к центру, расположение относительно остановок общественного транспорта и даже вид из окна. Совершенно невозможно учесть каждый нюанс при государственной оценке кадастровой стоимости, и таким образом в государственный реестр попадают сведения с завышенной оценкой стоимости жилья.
Что делать, если завышена кадастровая стоимость жилья
Зачастую оценщики недвижимости имеют формальный подход к определению характеристик объектов недвижимости, и при государственной оценке, которая является массовой и заочной, допускают следующие ошибки:
- неверное использование сведений об объекте недвижимости, используемых оценщиком, и повлиявших на его стоимость. Это может быть месторасположение жилья, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, либо нахождение объекта недвижимости в особых зонах: водоохранных, санитарно-защитных и т.д.;
- при расчете стоимости не учтено аварийное состояние объектов, неправильно использованы данные при расчете кадастровой стоимости, в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, указанные ошибочные сведения.
Все это приводит к таким неприятным последствиям, как завышенная, по сравнению с рыночной, кадастровая стоимость объекта недвижимости. Для уточнения и оспаривая в сторону уменьшения этого показателя, Российским законодательством предусмотрены всего два способа:
- Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Комиссия Росреестра): срок рассмотрения один месяц, в случае принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости, вносятся изменения в данные Росрестра в течение 10 рабочих дней.
-
Суд: жалобу следует подавать в суд субъекта Российской Федерации, срок рассмотрения не более двух месяцев, а в случае положительного решения, расчет налога на недвижимость будет произведен с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании стоимости объекта недвижимости.
Как видите, выбор у владельца жилья невелик, а бумажная волокита довольна солидная при сомнительном результате. Все доказательства о наличии ошибок при оценке и сведения о настоящей рыночной стоимости придется собирать самостоятельно, а список документов довольно обширен:
- копии свидетельств на право собственности, заверенные нотариусом;
- кадастровая справка о стоимости жилья;
- отчет о рыночной оценке жилья или иной документ, в котором подтверждена ошибочная стоимость объекта недвижимости;
- экспертное заключение оценщика, состоящего в СРО;
- прочие технические документы.
Все эти документы предоставляются как в комиссию Росреестра, так и в суд. Однако, процент выигрышных дел при самостоятельном обращении в эти инстанции крайне невелик и составляет не более 50%.
Кроме того, при подаче заявления об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, часто допускаются ошибки, наиболее типичными из которых являются неправильная дата подготовки отчета о рыночной стоимости, подготовка отчета с ошибками, а также оспаривание кадастровой стоимости, которая не установлена в качестве налоговой базы для расчета налога.
Таким образом, процедура оспаривания кадастровой стоимости является сложной, имеющей множество коллизий и не всегда по плечу даже опытному юристу.
Все вышеперечисленное является весомыми аргументами в пользу обращения в специализированную организацию, занимающейся оспариванием кадастровой стоимости.
Как правильно выбрать организацию по оспариванию кадастровой стоимости
Надежных организаций, занимающихся оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, на рынке Москвы не так уж много. Есть несколько основных показателей, по которым следует выбирать фирму, которой Вы доверите представление Ваших интересов в суде или комиссии Росреестра:
- наличие собственного сайта с максимальным объемом информации: контактная информация, подробный адрес, перечень услуг;
- наличие в штате организации квалифицированных специалистов с соответствующим образованием;
- обязательное указание сроков прохождения процедуры оспаривания – здесь не стоит покупаться на нереально короткие сроки, потому что все процессы по документообороту имеют четкий регламент, и указание на почти моментальную процедуру оспаривания кадастровой стоимости говорит о некомпетентности данной фирмы.
Если сделан правильный выбор, то специалисты фирмы возьмут все Ваши хлопоты на себя и в конечном итоге выиграют дело по оспариванию кадастровой стоимости, что приведет к значительному снижению налога на недвижимость и полностью оправдает затраты на услуги специализированной организации. Кроме снижения налога, в большинстве случаев возможен перерасчет переплаты налога.
Особенно реальной становится выгода для жилья, облагаемого по повышенной ставке. Для сравнительно небольшой квартиры площадью около 95 квадратных метров и стоимостью около 30 миллионов рублей, находящейся в центральном округе, снижение налогового бремени будет более 40 тысяч рублей в год.
Так, гражданин С. снизил кадастровую стоимость своей квартиры на юго-западе Москвы на треть, следовательно, уменьшил свою налоговую нагрузку. А стоимость земельного участка, расположенного в г. Москва по ул. Магистральная удалось оспорить и снизить с 2,4 млн. рублей до 712 тысяч рублей, т.е. на 70%, что принесло ощутимую выгоду его собственнику.
Таким образом, на сегодняшний день имеет смысл оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, чтобы получить снижение налога сегодня и значительную экономию средств в перспективе, и доверить это необходимо квалифицированным профессионалам.